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Grundsätzlich stehen für die Immobilien-Bewertung drei Verfahren zur Verfügung: Das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswert-Verfahren. Dabei gewinnt das Sachwert-Verfahren den Immobilienwert aus dem Boden- und Gebäudewert, das Verleichswert-Verfahren aus einer Kaufpreis-Sammlung ähnlicher Immobilien und das Ertragswert-Verfahren nutzt den möglichen Reinertrag des eingestzten Kapitals zur Wertbestimmung.
Letzteres hat sich dabei im Rahmen einer Veräußerung, bei Standard-Immobilien, besonders bewährt. In der Sonderform des "verkürzten Ertragswert-Verfahrens" auch Maklerformel genannt, absolut berechtigt. Denn das Ergebnis erweist sich bei reeller Anwendung, regelmässig als absolut stimmig.
Die Maklerformel verwendet für die Bestimmung des Angebotspreises den möglichen oder tatsächlichen Rohertrag (Netto-Kaltmiete) einer Immobilie und multipliziert diesen mit einem Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger erfasst die jeweilige Art der Immobilie. Also “Reihenhaus”, “Eigentumswohnung”, “Mietshaus” usw. Ergänzt wird dieser Grundvervielfältiger dann durch mehrere Korrektur-Faktoren, die die Lage, das Alter und die Ausstattung des Objektes erfassen. Also:
Rohertrag per anno x Gebäude-Vervielfältiger +/- Korrekturfaktoren = Angebotspreis.
In der Anwendung gestaltet sich die Berechnung - auch für Laien - relativ einfach. Der mögliche Mietertrag ist dem örtlichen Mietspiegel (Schaltfläche auf unserer Bewertungs-Seite) direkt zu entnehmen, oder aber leicht abzuleiten. Der Vervielvältiger und die Korrekturwerte, wurden in unsere Berechnungsvorlage bereits eingearbeitet. Marktwerte für Gebäude die dort nicht aufgeführt wurden, sind mit der Maklerformel auch nicht sinnvoll zu bestimmen. Dies gilt insbesondere für Neubauten, Denkmalschutz-Immobilien, Altbauten mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von weniger als 20 Jahren und Bauten mit besonderer Ausstattung oder Lage.
Die von uns verwendeten Korrektur-Faktoren, können sie den folgenden Tabellen entnehmen. Es handelt sich durchwegs um Werte der gängigen Fachliteratur. ^
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